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Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

Le dépôt de garantie correspond à la somme versée par le locataire au propriétaire au moment de la signature du bail. Mais cette somme est-elle obligatoire ? Quel est le montant versé ? A quel moment le locataire peut-il récupérer cette somme ?  Le dépôt de garantie est quasi systématique  Aucune loi n’oblige réellement le versement d’un dépôt de garantie pour une location, mais c’est usage largement répandu, et dans les faits, il est rare de pouvoir y échapper. Le dépôt de garantie est donc systématiquement réclamé par le propriétaire, car cette somme permet de couvrir d’éventuels désordres dont le locataire serait à l’origine : il peut s’agir par exemple de loyers ou de charges impayés pendant le bail, de dégradations dans le logement dus à de la négligence ou un manque d’entretien, etc. Notez que le dépôt de garantie ne peut pas couvrir l’usure normale des équipements : une moquette qui serait un peu usée après des années de locations, ou des traces de clous dans les murs ne peuvent faire l’objet de la conservation du dépôt de garantie par le propriétaire. Notez que si le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, son montant est néanmoins encadré : il ne peut excéder l’équivalent d’un mois de loyer hors charges pour une location vide, et deux mois pour une location meublée.  A quel moment doit-on verser le dépôt de garantie ?   Le dépôt de garantie est versé au moment de la signature du bail. Sachez que même si cette somme doit théoriquement vous être restituée à votre départ et en l’absence de litige avec le propriétaire, ce dernier doit l’encaisser dans un délai de 6 mois maximum à compter de la signature du contrat s’il s’agit d’un chèque, et il l’encaisse généralement directement à la signature du bail. Le dépôt de garantie peut donc être versé en chèque mais également en espèces, mais dans ce dernier cas, le locataire doit repartir avec un reçu qui mentionne la somme versée.  Quand le dépôt de garantie est-il restitué ?  Lors du départ du locataire, ce dernier réalise l’état des lieux de sortie avec le propriétaire. C’est à ce moment que vous comparez l’état du logement à votre entrée (qui est décrit dans l’état des lieux d’entrée), avec l’état du logement à votre départ. Si l’état du logement est conforme à l’état initial, le propriétaire doit vous restituer le montant correspondant au dépôt de garantie dans un délai d’un mois maximum. Si l’état des lieux relève des différences, il doit réaliser des devis pour les réparations, et vous restituer l’éventuel excédent sur le montant du dépôt de garantie dans un délai de 2 mois maximum.   En théorie, le versement du dépôt de garantie n’est pas obligatoire mais en pratique, tous les propriétaires réclament cette somme pour couvrir d’éventuelles défaillances du locataire. Le montant équivaut à 1ou 2 mois de loyers, et il est restitué au locataire à son départ en l’absence de défaillance.
Lire la suite >> 30/04/2021
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La fiscalité avantageuse de la location meublée

Fiscalement, la location meublée est plus intéressante pour le propriétaire-bailleur que la location vide. Revenus à déclarer, régime fiscal, amortissements… tout ce qu’il faut savoir sur la fiscalité applicable dans le cadre d’une location meublée.   Location meublée : quels sont les revenus à déclarer ? Le propriétaire d’un bien loué en meublé doit déclarer les revenus tirés de la location. En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), les revenus perçus par le propriétaire sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour que le propriétaire soit considéré comme loueur non professionnel, ses recettes annuelles tirées de la location doivent être inférieures à 23 000 € ou inférieures au montant total des autres revenus d'activité de son foyer fiscal. Précisons que le propriétaire n’a pas à déclarer les revenus provenant de la location d'une partie de son habitation principale. Fiscalité de la location meublée : quel régime ?  La location meublée offre une fiscalité plus avantageuse que la location vide. Dans le cadre d’une location meublée à titre non professionnel (LMNP), les revenus sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas comme des revenus fonciers. Les règles de déclaration et d'imposition varient selon le montant des loyers. Si les loyers perçus ne dépassent pas 72 600 € par an, le propriétaire dispose du régime micro-BIC et est seulement imposé sur la moitié de ses recettes. En revanche, si les loyers perçus dépassent 72 600 € par an ou que le propriétaire renonce au micro-BIC, il est imposé selon le régime réel, qui permet d’appliquer un système de déduction des charges et d'amortissements. La location meublée permet d'amortir le mobilier Dans le cadre du régime du réel, à l’exclusion du micro foncier, la location meublée permet au propriétaire d’amortir, c’est-à-dire de déduire de ses impôts le coût d’acquisition de l’immobilier et du mobilier. Toutefois, l’amortissement autorisé dans le cadre d’une location est limité. L'amortissement du mobilier et des améliorations du logement est pratiqué sur une durée allant de 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10 et 20 % par an. En ce qui concerne l’immobilier, le prix d'achat du logement doit être amorti en fonction de sa durée de vie. Si cette dernière est estimée à 50 ans, 2 % du prix du bien sont déduits chaque année. 
Lire la suite >> 09/06/2021
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Investissement locatif : comment choisir le secteur ?

Si de nombreux secteurs sont susceptibles de répondre à vos attentes en termes d’investissement locatif, il est primordial de se pencher sur le secteur le plus approprié par rapport à vos attentes, le type de logement que vous souhaitez acheter et vos connaissances du marché immobilier. Commencez par cibler le type de locataire Il est préférable de définir un secteur en fonction du logement que vous comptez acheter (ancien, neuf, grand ou petit espace, une ou plusieurs chambres, etc), ainsi que des candidats à la location susceptible d’être intéressés par ce logement. À titre d’exemple, certaines typologies de logements et certains quartiers seront plus propices aux étudiants, d’autres aux jeunes actifs seuls ou en couple, et d’autres encore aux familles. Si vous choisissez un studio dans l’ancien en centre-ville, le logement attirera davantage d’étudiants qu’un grand appartement dans le neuf et excentré, plutôt plébiscité par les familles. Investissez dans un endroit que vous connaissez Essayez d’investir dans un secteur que vous connaissez. Car cela vous permet de connaître les points d’attractivité de ce secteur, et de mieux choisir à la fois le type de logement et le quartier idéal pour éviter les vacances locatives. Vérifiez la demande en location Enfin, choisissez un secteur dans lequel la demande locative est forte : certaines villes sont réputées abriter un grand nombre de locataires, de colocataires, d’étudiants, de jeunes actifs. Et vérifiez également l’application ou non d’un plafonnement des loyers, mis en place dans certaines villes et certains quartiers, pour calculer votre rentabilité.
Lire la suite >> 21/07/2021
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Location meublée : les particularités du contrat de bail.

Le bail de location meublée implique de mettre à la disposition du locataire un logement meublé et équipé de telle sorte que le locataire puisse y vivre confortablement et quotidiennement en n’apportant que ses affaires personnelles. Le bail répond ainsi à des spécificités de durée, de mentions obligatoires, de préavis et de dépôt de garantie. La durée du bail : un an minimum La première particularité du bail de location meublée réside dans la durée pour laquelle il est conclu. À ce titre, on relève deux cas de figure distincts :- Il est fixé pour un an minimum avec tacite reconduction dans les cas généraux- Il est fixé pour 9 mois (durée d’une année universitaire) pour les étudiants, mais ne se renouvelle pas tacitement Le bail doit mentionner les équipements minimums La particularité d’une location meublée, c’est que le propriétaire met à la disposition du locataire non seulement les murs, mais également un certain nombre de meubles et équipements minimums qui doivent être mentionnés dans le contrat de bail :- La literie avec couette et couverture- Les rideaux, volets, stores- Une plaque de cuisson- Un four traditionnel ou à micro-ondes- Un réfrigérateur comportant au moins un compartiment dont la température est inférieure à -6°C- La vaisselle nécessaire à la prise des repas- Des ustensiles de cuisine- Une table et des chaises- Des étagères de rangement- Des luminaires- Du matériel d’entretien ménager Les délais de résiliation du bail Le bail de location meublée peut être résilié par le locataire ou le propriétaire, mais les délais appliqués au préavis sont spécifiques. Lorsque le préavis de départ est adressé par le locataire, il doit respecter un délai d’un mois à compter de la réception du congé par le propriétaire. Si le propriétaire souhaite donner congé au locataire (sous conditions, pour vente par exemple), il doit quant à lui respecter un délai de 3 mois. Le dépôt de garantie Enfin, le montant du dépôt de garantie qui est demandé par le propriétaire au début de la location est plafonné à deux mois de loyer maximum, charges comprises. Il doit être restitué dans le mois suivant le départ du locataire si ce dernier a respecté toutes ses obligations et n’a pas de dette envers le propriétaire. 
Lire la suite >> 03/11/2021
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Travaux : lesquels reviennent au locataire ?

Dans le cadre d’une location, certains travaux reviennent au propriétaire et d’autres au locataire. Espaces extérieurs, ouvertures, réseaux courants ou bien encore revêtements d'équipements : petit tour d’horizon des travaux à la charge du locataire. Les travaux de l'espace extérieur Le locataire doit réaliser les tâches d’entretien des jardins et espaces extérieurs, à savoir désherber, nettoyer les espaces extérieurs et tondre les espaces verts. De plus, il est également chargé de réparer et entretenir les installations liées à l’arrosage, nettoyer les gouttières, tailler les arbres, etc. Les réparations des ouvertures L’entretien et la réparation des portes et des fenêtres sont des tâches qui reviennent également au locataire. Il doit par exemple remplacer les vitres brisées, les petits éléments intégrés dans les ouvertures tels que les gonds, les serrures, les poignées. Enfin, il lui incombe également de remplacer les clés abîmées ou perdues. Les réseaux courants En ce qui concerne les réseaux d’eau, de gaz et d’électricité, le locataire doit se charger de l’entretien des canalisations, des éviers et lavabos, des appareils sanitaires, des fosses septiques (mis à part le curage), des systèmes de chauffage, et il doit remplacer les tuyaux souples, des joints et des colliers. Les revêtements intérieurs À l’intérieur du logement, le locataire doit entretenir les revêtements de plafonds, de murs et de sols. Cela se manifeste par la vitrification et le cirage, le parquet et le remplacement de la faïence le cas échéant. De plus, il doit réaliser les menues réparations : le remplacement des lames de parquet abîmées, la pose de raccords de moquette ou autre, mais également le rebouchage des trous à la suite du perçage des murs. Les équipements dans un logement meublé Dans un logement meublé, le propriétaire met à disposition du locataire les meubles et équipements nécessaires. En revanche, le locataire doit les entretenir à moins que l’équipement soit trop ancien, auquel cas le propriétaire devra le remplacer. 
Lire la suite >> 26/01/2022
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Déménagement : à quel moment envoyer le préavis ?

Lors du départ d’un logement loué, le locataire doit envoyer un courrier au propriétaire pour l’informer de son départ. Mais ce départ doit lui être signalé en respectant un délai de préavis qui est fixé par la loi selon le type de location et le profil du locataire. Un délai de 3 mois de préavis pour les locations vides La règle générale qui s’applique aux préavis pour le départ d’un logement loué vide impose un délai fixé à 3 mois pour le locataire sortant. Cela signifie que lorsque vous connaissez la date de votre déménagement, vous devez prévoir d’envoyer le courrier de résiliation du bail 3 mois avant cette date au minimum. Un délai de 1 mois de préavis pour les locations meublées Si vous quittez un logement en location meublée, vous devez respecter un préavis d’un mois de préavis avant la date de votre départ. Les cas de préavis raccourcis à 1 mois Enfin, notez que certains cas de figure permettent d’obtenir un délai de préavis réduit à un mois seulement, même dans le cas d’un logement vide. C’est notamment le cas si le logement que vous quittez se situe en zone tendue, c’est-à-dire un secteur faisant l’objet d’une demande de logement plus importante que l’offre. Le préavis est également réduit en cas de mutation professionnelle, que cette mutation ait lieu à l’initiative de l’employeur ou du locataire salarié. A la suite d’un licenciement, le délai est également réduit à un mois, mais cela exclut les démissions et les départs en retraite. Idem pour le commencement d’un nouvel emploi, ou pour la reprise d’un nouvel emploi suivant la perte d’un travail. Enfin, les locataires au RSA, les personnes de plus de 60 ans souffrant de problème de santé, les personnes bénéficiant de l’allocation adulte handicapé et les ménages obtenant un logement social à la place d’un logement du parc privé bénéficient également du préavis réduit à un mois.
Lire la suite >> 09/03/2022
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Les avantages de la location meublée

La location meublée offre de multiples avantages au propriétaire-bailleur. Fiscalité attractive, loyers perçus plus élevés… nous faisons le point sur les atouts de ce type de location.  Location meublée : une fiscalité attractive Pour un propriétaire-bailleur, les avantages à louer un appartement en meublé sont multiples, à commencer par une fiscalité attractive. Si ses recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € par an et qu’il n’est pas inscrit au registre du commerce en tant que loueur professionnel, le bailleur bénéficie du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les loyers perçus par le propriétaire sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. Si ses recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 €, le régime micro-BIC s'applique. Le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 %. Si ses recettes annuelles sont supérieures à 72 600 €, le régime dit de bénéfice réel s'applique. Ce régime lui permet de déduire de ses recettes l'ensemble de ses charges. Des loyers plus élevés et une gestion plus flexible Un logement loué meublé permet au propriétaire d’appliquer un loyer de 10 à 30 % plus élevé que pour une location vide équivalente en termes de surface, d’emplacement et de qualité. Une location meublée offre donc une meilleure rentabilité brute qu’une location vide. Le montant du dépôt de garantie est également plus avantageux dans le cadre d’une location meublée. Le montant maximum du dépôt de garantie exigible par le propriétaire d’une location meublée est de 2 mois de loyer, contre 1 mois maximum pour une location vide. Un autre avantage de la location meublée concerne la durée du préavis du propriétaire-bailleur, qui est de 3 mois avant la fin du bail, tandis qu’elle est de 6 mois pour une location vide. Location meublée : les obligation du propriétaire Le propriétaire d’un bien mis en location meublée a certaines obligations à respecter. Il doit notamment fournir au locataire un logement décent, comportant un certain nombre d'équipements en bon état ainsi qu'un ameublement minimum dont la liste a été fixée par décret (plaques de cuisson, réfrigérateur, table et sièges, etc.). Le logement doit comporter au moins une pièce principale d'une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 m ou bien d'un volume habitable de 20 m³, respecter un critère de performance énergétique minimale et comporter certains équipements (eau potable, chauffage…). De plus, il ne doit pas constituer un risque pour la sécurité ou la santé du locataire (branchements d'électricité et de gaz conformes aux normes de sécurité, aération suffisante, etc.) et ne doit ne pas abriter d'animaux nuisibles ou parasites. 
Lire la suite >> 29/06/2022